楼市调控新政满月 城区惠阳大亚湾提早入冬
本帖最后由 湾湾 于 2016-11-18 09:09 编辑10月初，惠州发布楼市调控政策，旨在稳定房价、控制涨幅，被称为全国最温柔，如今已过去一月有余。政策公布后，相关部门进行了动真格的严格监管，强化政策落地执行，此前火爆的惠州楼市开始逐渐走入低谷，用市房管局相关负责人的话说，调控初步达到了效果，楼市成交平稳，房价上涨的势头被遏制。
从市场数据来看，新房成交数据大幅度下滑，从10月中下旬开始，楼盘的周成交量呈现逐渐下滑的态势，城区、大亚湾都出现了春节后最低的月成交数据。在市场成交量大幅度下滑的同时，新房供应也严重不足，10月至今累计新增供应不足5000套，城区仅一个楼盘拿证销售。
在6个检查组的轮番检查下，各种方式收认筹金、虚假宣传的情况得到了明显遏制，一房一价公示得到较好执行。与此同时市场购房者的心态也在政策的打压下，开始出现变化，预期认为惠州房价依然会继续走低。
成交下滑、供应不足的主要原因，依然是行政手段让多个楼盘无法备案，部分楼盘前期已成交的客户，因为备案价格过高，无法进行网签，也无法办理按揭，这显然不是市场的常态化，也无法长期化，但同时也给惠州的房地产市场增加了更多不确定性，即在严格监管结束后，楼市走势究竟如何？
11月前半月全市商品房
成交环比跌4成
稳定房价、控制涨幅，官方才是此次惠州调控以及市场变化的主角。此前无论哪一次调控，市场有多糟糕，开发商的供应不会受到太大的干扰，最多就是卖得慢而已，有资金回笼要求的开发商也可以去抵押。但这一次不一样，房管局在11月15日召开惠州调控通气会上给出的一组数据显示，11月前半个月，全市累计成交商品房4292套，环比下跌4成。而惠州世联行统计数据显示更为严峻，11月前两周，惠阳、大亚湾分别网签453套、270套、475套、361套，城区11月前两周的成交数据，分别是602套、321套，上述最典型的三个区域，都创出除春节外楼市的最低交易套数。
市场交易层面如此，在新房的供应上也呈现出剧烈下降态势。2016年10月，惠州全市批下12个预售许可证，商品房批售3659套，环比下降82.38%，11月第一周，惠州全市新增预售证为4个，新增预售套数为1341套，分别是大亚湾两个、博罗和惠城区各一个，11月第二周，惠州全市新增预售证8个，新增预售套数为1665套，主要集中在博罗和惠阳，其他片区新增预售为0。
惠州城区11月至今，仅有方直星耀国际拿到预售证，预计新增供应量为180套。
价格欺诈和虚假宣传
得到遏制
在11月15日职能部门召开的通气会上，官方透露，有5家企业因为价格违规受罚。主要体现在把未售的标注为已售、把好房子留起来差房子先卖以及虚假标示误导消费者，与此同时部分楼盘还有一房一标，标示价和实际价格不符的情况。
10月14日，惠州市发改局与房管局联合下发《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》(以下简称《通知》)，该规定商品房实际成交价格低于备案价格10 %的，将被限制网签功能，即“折扣超10%锁盘”。官方目的在于遏制开发商通过虚高申报监制价格，在销售过程中随意提价或打折，扰乱房地产市场价格秩序的问题。
此次调控的严格执行，让市场此前出现的价格欺诈得到了明显遏制，从年初至今，多个楼盘的购房者反馈，楼盘边卖边涨价。执行严格的价格备案、一房一价让开发商明码标价，执行“折扣超10%锁盘”，也让多个楼盘收团购费的行为开始得到有效遏制。
在上述会议上相关负责人还表示，截至十月查处了10宗虚假广告，累计罚没130万元。借助这一轮强化执行的监管，市区多个路段的T牌以及户外楼盘广告，除了产品信息之外，并没有写上更多的信息，用世联行惠州副总经理胡光宇的话讲：“干净了很多”。
最近数个周末，除了一两场小型的营销活动，常规的美食、DIY暖场活动外，都没有更多的市场活动，楼盘的活跃指数明显降低，多个楼盘的成交都是零。一方面是因为近期部分房企推售的产品价格过高，达不到政府的预期，被要求重新备案，但更多的市场原因，则是本地客群的心态有了变化，在深圳客大幅撤退，以及全国市场调控的大背景下，对于惠州楼市的预期开始走低。房管局相关负责人表示，近期市场趋冷，观望氛围浓厚，客户上门量、来电量大幅度下降，成交速度开始批量放缓。
新政满月惠州市场表现盘点
A
成交回落11月前半月销售43 .7万平方米
解析：10月1 5日下午，惠州市房管局副局长杨小明在召开关于加强房地产调控的政策通气会上表示，从10月份开始惠州按照中央和省市部署，举行的房地产价格调控行为卓有成效，调控达到预期目标，成交量有回落。统计数据显示，11月1日-11月14日，全市商品房成交4292套，成交面积43 .77万平方米，环比下降4成。在通气会上，相关负责人表示，这个统计数据不全面，有些楼盘没有价格备案，暂时不能网签，真正的情况还需要观察一段时间。
数据显示，进入11月，惠州在严格执行成交价最高只能低于备案价的政策后，市场迅速降温，11月首周惠州城区网签仅为602套，相较于10月最后一周暴跌48%，11月第二周网签仅为321套，城区网签数据创历史新低，是除春节所在的两周外的年内新低。而惠州全市的成交数据在11月前两周，也呈现出断崖式下滑，都是年内的最低成交数据。惠州世联行统计数据显示，11月第一周，惠州三区两县累计成交住宅2109套，环比下跌33 .82%，强势的惠湾片区仅交出453套和475套的成绩。而1 1月第二周，上述数据开始进一步下滑，世联行统计数据显示，11月第二周，惠州三区两县住宅成交1611套，环比下降23.61 %，惠阳住宅成交套数为270套，环比下降40 .40%，大亚湾住宅成交套数为361套，环比下降24 .00%。
B
开发商开始自律广告牌“干净了”
解析：从10月14日惠州开始严格监督新政落地后，房管局的官方通报显示，有1 0多家开发企业和楼盘项目因为违规被曝光，前十月有1 0家企业因广告违法被罚1 30万元。
此前无论在惠州市区亦或是在惠湾片区，各种户外牌、T牌都充斥着各种的楼市浮夸宣传以及不切实际的口号，此次巡查之后，多个楼盘的围挡广告都拆了，更有狠角色如龙光城，连售楼处都是干干净净的。一位受访的对象称，宁愿老实拆了，也不想被罚。
惠州市区包括千花岛在内的多个项目，围墙的围挡喷绘广告被全部拆除，与此同时，在金山湖、江北片区多个楼盘此件悬挂的巨幅楼体广告都被拆除，市场上派传单的人也少了，打电话洗客买楼的也少了，一些此前习惯于发虚假广告的中介经纪人也老实了。惠博沿江路片区某楼盘的营销总监吐槽表示，广告公司在设计出街广告画面时，都开始遵照广告法的情况去做，一个出街广告调整几十次是正常的。
除掉广告宣传的自律之外，开发商在价格上也不敢像此前一样随意加价，购房者以及有意向者可以查看其备案价格。
C
严格执行备案限价新房供应大幅较少
解析：10月，惠州全市新增12个预售许可证，商品房批售3659套，环比下降82.38%，批售面积为38.04万平米，环比下降81 .68%，同比下降21 .35%。10月份惠州市商品房预售情况较9月份套数、面积均大幅下降。世联行统计数据显示，11月第一周，惠州全市新增预售证4个，新增预售套数1341套，分别是大亚湾两个、博罗和惠城区各一个；11月第二周，惠州全市新增预售证8个，新增预售套数为1 665套，主要集中在博罗和惠阳，其他片区新增预售为0。
1 1月至今，惠州城区新增预售的仅为方直星耀国际，累计供货180套。实际上进入2016年10月，惠州开发商入市意愿明显下降。1 0月惠阳区商品房预售1 21 4套，环比下降71 .81%，其次惠城商品房预售1094套，环比下降79.69%，大亚湾商品房预售761套，环比下降87.28%，博罗商品房预售982套，环比下降39.92%。特别是“从11月1日起，惠城区、仲恺区在售楼盘未重新录入监制价格的，将无法进行网签”这一政策的正式落地，惠州楼市在近期逐渐趋于平静，推货开始变得极为缓慢，多个楼盘的相关负责人在受访时表示，政策要求在售楼盘，没有备案价格就无法进行网签，大大影响了市场的推新速度。
惠州绝大多数楼盘推货受阻即是因为职能部门认为其前期备案价格虚高，要重新进行申报监制价格。惠民之家的统计数据显示，截至本周一，鼎峰国汇山、中洲中央公园、方直东岸、中洲天御、丽景湾上、合生上观国际、天地源御湾、富盈公馆、美丽洲、康城四季等依旧未完成在预售系统的价格备案。
D
深圳客数量锐减惠湾片区成交冰冻
解析：从市场统计数据来看，此前维系惠州楼市量价齐升的深圳客数量在1 0月之后明显地大幅度减少，惠州世联地产1 0月中旬的周报显示，深圳客的比例减少至少30%。但1 0月各方监控数据显示，深圳客在惠州市场的上门量至少减少70%，大亚湾某楼盘的销售经理表示，现在售楼员都没事干，轮休和轮流放假是常态。城区更是如此，多个楼盘的反馈显示，深圳客在1 0月份成交极少，某大盘此前深圳客占比在5成左右，但在惠州调控政策后三周，仅成交3套，买家都不是深圳客。
其实从数据来看，上述事实得到了佐证，11月前两周，大亚湾片区单周成交分别为475套、361套，此前一周都在1200-1500套左右，除了惠州的调控政策对开发商产生影响之外，10月4日，深圳市政府从限购、限贷、限价三方面收紧调控，对深圳市场有极大的影响，此前深圳客外溢至大亚湾、惠阳乃至惠城区，最主要的动力则是深圳房价上涨的趋势一直没有改变，而在深圳调控政策发布后，市场开始回落，购房者的预期走低，深圳购房者观望情绪浓厚。深圳市规土委数据显示，1 0月深圳新建商品住宅成交均价为55611元/平方米，环比下降9.72%。国家统计局发布的数据显示，10月上半月，深圳新建商品住宅价格环比下跌0.3%。
E
本地客逐渐进入观望等待状态
解析：在开发商因为备案预售调整无法推新的同时，市场的预期也开始发生变化，上周末南都记者在金山湖等数个楼盘售楼处见到，上门的访客寥寥无几，售楼员在互相开玩笑或者是在玩手机打发时间。
最近数个周末，除了常规的美食、DIY暖场活动外，楼盘都没有更多的市场活动，楼盘的活跃指数明显降低，多个楼盘的成交都是零。一方面是因为近期部分房企推售的产品价格过高，达不到政府预期，被要求重新备案，但更多的市场原因则是本地客群的心态有了完全不同的变化，在深圳客大幅度撤退，以及全国市场调控的大背景下，对于惠州楼市的预期开始走低。房管局相关负责人表示，近期市场趋冷，观望氛围浓厚，客户上门量、来电量大幅度下降，成交速度开始批量放缓。
更多的客户开始不着急了，部分此前缴纳定金签订意向合同的客群，因为备案问题无法履行合同，而开发商无法备案的则不能卖房，构成了本地刚需客群的信心受挫，投资客退场，进入观望等待状态。惠州世联行副总经理胡光宇解释说，在严格执行的细化政策后，购房者的心态开始有了变化，具体到惠州城区而言，一方面是深圳客的数量迅速锐减，深圳市场的降温起了明显的作用；另一方面则是限价政策实行后，购房者不再着急，观望等待且对后市继续看跌的准入市者开始增多，“不着急了，心态变化了是最主要的表现。”
F
城区二手房市场提前入冬10月成交环比跌8成
解析：惠州房管局11月初发布数据显示，10月份，惠城、仲恺二手房网签交易房源数1623套，环比滑落八成。惠州二手房交易市场在9月刷出2926套的历史新高之后迅速滑落，回归此前市场的交易均值。一方面业内人士认为这种下滑实属正常，9月份主要是不动产登记理顺后的积压件得到集中释放，随后市场逐渐恢复平稳。另一方面则是惠州调控后市场给出了反应。
惠州隆塬地产江北区域经理梁晓鹏在受访时表示，新政过后二手房的交易大幅度下滑，原因一方面是业主放盘需要房产证、委托书、身份证，另一方面则是新房市场的成交急剧下滑，严重影响到二手房市场的信心，二手房市场看的人多，买的人少。与此同时部分小中介此前主要的业务是给新房市场带客，现在新房市场遇冷，这块业务没有了。比阶段性的交易量滑落更让行业关注的，则是随着调控新政落地带来的影响。多个中介的营业经理表示，行业房源放盘数量锐减，客户到访量和看房量环比也急剧减少，尽管调控新政的着力点在新房市场，但二手房交易却更为敏感，大量二手房源的信息需要更新清查，业主的选择面变窄，且客户也重新开始了观望。
据报道，在网络房源发布平台上看到，在楼市调控以来的10月中下旬，二手房源发布数量明显减少。以58同城为例，在此前的监测中，涉及惠州城区的二手房源单日数量基本保持在5万—6万宗，但近一个月以来基本都为3万宗上下，放盘房源数量锐减。
G
各种名义的认筹金、电商费用都被停收
解析：10月6日惠州政策出台后，再度对惠州市场风行的联动模式进行了重申，拒绝任何方式的电商费用、认筹金，惠州某电商平台负责人说，两周前停止了项目签约的数个电商项目的联动收费，一个是不准收，另外一个是不敢收，怕被查，“一旦被查处，将直接锁盘，对开发商而言是严厉的惩罚，开发商不愿意冒险。”上述负责人称，现在什么时候开始收要等开发商通知才知道。
政策的严格落地实行，让所谓的电商平台失去了生存的土壤。某惠州电商平台负责人说，此前电商主要盈利点即是走价格差，现在调控政策下，要求在预售证之前不得以任何方式收取电商费、认筹金等，而且在预售证拿之后的10天内要求一次性推售，意味着电商平台收取费用仅有10天时间，而在这个期间认筹量是远远达不到的。
从2013年起，惠州市场上电商平台开始成为各大楼盘的标配，有各种方式的电商联动平台，媒体电商、平台电商、渠道电商、团购电商，其最核心的操作模式即购房者以花钱买优惠的方式或者是团购的方式给渠道交钱，实际上这些购房者缴纳的渠道费用，基本都是由购房者买单，开发商常规的做法是，直接拉高房价。南都记者从多个渠道了解到，惠州十几个此前活跃的电商联动平台，现在都停止收取联动费用。
H
一房一价、价格公示得到执行
解析：虽然此前主管部门三番五次重申一房一价，但实际上并非如此，调控政策要求：“一房一价、一套一标”被重提。文件不仅要求房企要明码标价，要求成交价格不得高于公示价格，对房地产开发企业申报的价格明显过高，不予办理申报监制，停止其销售行为，在例行检查的过程中，多个楼盘的一房一价、价格公示行为不达标遭到点名批评。
经过10月中下旬的例行检查之后，惠州市场反馈显示，基本上一房一价都得到公示，在售楼处购房者或者准购房者都可以通过开发商提供的一房一价公示表格查询到自己看中房源的价格。与此同时，不仅在销售案场进行公示，而且还要求开发商对一房一价进行备案，在惠州市区目前已经备案的27家开发商中，购房者都可以去查询到备案价格，然后比照进行核价，这在以往是没有的。在金山湖某楼盘购房者刘先生说，通过这样的价格备案体系，购房者可以买得明明白白。
来源：南方都市报蒋奇政
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